[부동산] 정비창전면1구역, 조감도로 살펴보는 현대산업개발 설계(안)

정비창전면1구역 시공사 입찰 제안에 포스코 이앤씨와 현대산업개발이 도전장을 내민지 3주가 지났다. 

아직 까지도 공식적인 양사의 제안조건 비교표가 나오지 않았지만, 언론을 통한 홍보경쟁과 여론전은 뜨겁다. 

 

전체 조감도 영상을 공개한 포스코 이앤씨와는 달리 

https://youtu.be/nXuSr3okfYg?si=y76VYMwGdjimYsNw

 

현대산업개발은 그동안 1분정도의 짧은 티징영상만을 공개했었지만, 며칠전에는  전반적인 조감도 영상을 공개했다. 

https://youtu.be/nm5-RwXDoKU?si=iE1tz-DU2Wxq9nJU

 

전편에 이어 오늘은 조감도를 통해 현대산업개발의 전반적인 설계안을 알아보고자 한다. 

 

 

 

THE LINE 330

"라인위의 고귀한 삶"

 

자사의 강점인 주변 핵심시설과의 연결과 최장 330미터에 이르는 스카이 브릿지를 상징화한 기존 프로젝트명인 THE LINE 330을 그대로 활용했다. 

영상의 시작도 라인으로 시작해, 스카이 브릿지를 중심으로 건물의 입면이 등장하는 방식,

즉, 연결과 스카이브릿지라는 메인테마를 부각한다. 

 

실제 단지명이야 "지역+아이파크" 구조의 일반적인 형태가 되겠지만 경쟁사의 프리미엄 브랜드인 오티에르에 필적하는 마케팅 펫네임이 필요했을까? 컨셉은 조금 무리가 있어보이지만 '라인위의 고귀한 삶' 

 

 

 

거장들과의 콜라보레이션

월드클래스 랜드마크 

 

또하나, 현산이 강조하는 것은 세계적인 수준의 거장들과의 협업.

설계사인 유엔스튜디오와의 협업이 전부인 포스코이앤씨와 차별화되는 영역이다. 

이전 프로젝트에서 협력 경험이 많은 설계사인 SMDP와 삼성물산 리조트 부문을 제외하면, 눈에 띄는 파트너는 세계적 상업시설 컨설팅 그룹 CBRE, 구조설계사 LERA, 경관조명을 담당하는 LPA다. 

 

용산코어(국제업무단지)의 컨설팅을 겸하고 있는 CBRE와의 협업은 기존의 아이파크몰, 정비창전면1구역과 국제업무단지의 상권을 연계하려는 큰 그림이다. 아이파크몰을 중심으로 타운 비지니스에 나서는 현산이니 만큼 상업시설의 연계 시너지를 통한 비지니스 모델은 단지를 위해서도, 현산을 위해서도 필요하다. 현산은 용산링크외 정비창전면구역 등 용산 전역에 분산형 아이파크몰을 꿈꾸고 있는 것인지도 모르겠다. 

 

두번째는 주로 초고층이 전문인 구조설계회사  LERA다. 벌써 비관적이고 공격적인 논쟁이 시작된 건물사이를 이어 330m에 이르는 스카이 브릿지의 구조적 안정성을 담보하기 위한 파트너쉽일 듯 하다. 특히나 광주화정지구읭 아픈기억을 가지고 있는 현산이니만큼 구조적 안전성은 조합원들의 불안감을 상쇄할 수 있는 카드다. 

 

마지막으로는 언론상에는 홍보되지 않았지만 미관 조명 전문회사인 LPA가 참여한 것도 눈길을 끈다. 

카오루 멘데가 이끄는 세계적인 미관조명 회사인 LPA는 모리빌딩의 여러 프로젝트에도 참여한 회사, 최근 현산의 방배 신삼호 제안에도 참여한다. 삼성동과 해운대 이후 딱히 랜드마크 단지가 없었던 현산의 브랜드 홍보 의지가 읽히는 부분이다. 

 

물론 홍보처럼 얼마만큼 파트너들이 깊숙히 참여하는지는 모른다. 

다만 분명한 것은  이름 하나를 제안서에 올리기 위해서는 비용이 수반된다는 점이다.   

 

 

논쟁적인 330m 스카이브릿지

 

현산이 입찰에서 미관적인 관점에서도, 차별화된 커뮤니티란 측면에서도 승부를 건 것이 바로 330미터에 이르는 스카이라인 커뮤니티다.

개인적으로 이젠 유행처럼 지방도시의 아파트단지에도 제안되는 스카이 브릿지 커뮤니티를 왜 제안의 핵심으로 잡았는지는 모르겠다. 아마도 기능적 고려이전, 'LINE'이라는 컨셉을 구체화하는 과정에서 거꾸로 도출된 아이디어인지도 모르겠다. 

 

여하튼 330미터라는 스카이 브릿지를 보는 여론은 논쟁적이다. 

기존 한남등 건물사이를 잇는 대형 스카이브릿지가 정부의 규제에 막혀 불발된 사례가 있기도 하거니와, 제한적으로 허용된 반포의 경우라 하더라도 외부인들이 사용가능한 시설(커피숍 등)을 넣는 '공공성'을 전제로 허용된 사례이기 때문.

 

즉, 대형 스카이 브릿지는 향후 공사의 난이도는 물론, 건축심의 등의 과정에서 프로젝트의 장애물로 작용할 가능성도 있다. 

 

반대로 긍정론도 만만치 않다. 단지안 네개의 획지로 차도를 사이에 두고 분리된 건물간의 이동의 용이함은 물론이고 단지의 외형적 차별화도 가능함은 물론, 커뮤니티의 고급화를 하는데도 장점이 많기 때문이다. 

 

특히, (변경안(25년5월)에서 축소되기는 했지만) 단지에 연결된 용산코어에 한강조망을 위한 스카이트레일(브릿지)가 설치될 예정인점을 고려한다면 의외로 서울시의 협조와 지원을 얻어낼 가능성도 있다. 조합원들에게 어느정도의 소구력을 가질지 관심이 가는 부분.

 

 

세대당 5.54평의 복합커뮤니티

 

세부 사항은 제안서를 통해 확인되겠지만, 현산은 포스코 이앤씨의 가구당 4.9평 보다 넓은 5.56평의 커뮤니티를 제안했다. 

지상을 비롯해 여러 층위에 배치되는 포스코에 비해, 대부분의 커뮤니티가 스카이브릿지와 고층부에 설치된다는 점.

총 72개 프로그램이 운영될 예정이다. 

 

고급단지에서 빼놓으면 섭섭한 스카이 인피니티 풀이나, 실내 수영장은 물론 예전 북카페의 업그레이드 버전인 오픈 라이브러리등이 포함된다.

 

 

다만, 스카이 브릿지의 야외공간 (통로)까지 포함된 공간을 산정한 것으로 실제 유효한 세대당 커뮤니티 단위 면적은 포스코이앤씨의 4.9평과 유사한 수준으로 보인다. 특히 정비계획 변경으로 가구수가 1,500세대 이상으로 늘어나는 경우를 고려한다면 설계 변경이 필요하다. 

 

 

서울최초의

파크하얏트를 품은 단지

 

또하나의 논쟁거리는 파크 하얏트 유치.

한남3구역의 현대백화점 유치가 백지화되고 있는 것처럼 "과연 될까?" 하는 회의적인 시각들이 많다. 그러나 현대산업개발의 조감도를 보자면 명확한 위치(3획지)에 독립적인 빌딩으로 파크 하얏트가 반영되어 있을 뿐더러, 특장점 중 하나로 반영되어 있다.  

 

1 도시 1 파크 하얏트를 고수하고 있는 하얏트지만, 용산 국제업무 단지라는 특수성과 현산과의 파트너쉽을 생각한다면 공수표라고 단언하기는 힘들다. 한남3구역의 현대백화점 유치 실패사례 때문에 공격의 대상이 될 공약을 할 필요는 없다. 차후 제안서와 설명회를 통해 그 구체성과 실현가능성을 확인해보아야 할 요소.

 

단지 입장에서도 호텔의 입점에 따른 우량 테넌트를 확보하는 것은 물론 상권의 고급화와 시설의 고급화를 통해 단지의 수준을 올리는 좋은 기회가 된다. 반대로 현산의 입장에서도 엄청난 분양가가 예상되는 국제업무 단지내 프로퍼티를 확보하는 것보다 비교적 저렴한 비용에 독립빌딩을 확보할 수 있고, 공원과의 접근성이 더 좋은 한강대로변이라는 점은 윈윈의 모델이 될 수도 있겠다는 생각이다. 

 

 남는 아쉬움 몇 가지들 

 

조감도 영상에서 의외인 것은 연결을 언급한 포스코와는 달리 현산의 가장 큰 강점인 용산역과의 지하연결이나 상권 시너지방안 등이 제외되어 있다. 아마도 자사제안의 핵심소구포인트이자 장점인만큼 별도의 홍보물을 준비하는 것으로 보인다. 

 

또 하나의 아쉬움은 한강조망과 관련된 부분.

자신있게 조합원 한강조망 100%를 내세우지만 전편에서도 언급한대로 정비창전면1구역과 한강사이에는 빗물펌프장 특계는 물론 용산코어,이촌1지구 등 향후 고층으로 개발될 단지들이 많다.

 

그래서 중요한 것은 주변의 개발계획을 반영해 '영구조망'의 비율과 가구수를 효율적으로 최대화하는 설계가 중요하다. 

한강조망으로 커뮤니티를 만들었다가 앞 건물을 바라보며 얼굴을 마주하는 불상사가 생길수도 있다. 물론 향후 정비계획 변경에 따라 층고도 획지도 변경될 예정이니, 변경된 정비 계획에 따라 별도의 검토가 필요할 것이다. 

 

또 하나 아쉬움이 남는 것은 원안 설계(해안)에 반영되었던 조합원 전가구 한강조망 테라스 설계가 사라졌다는 것.

현재도 고층이고, 향후 더 고층화될 건물구조라 불가피한 점은 있다고 하더라도 최근 여의도나 압구정의 60층 이상의 초고층 단지라 하더라도 실내정원이나 테라스를 반영하고, 저층부를 테라스하우스로 특화하는 등 개방적인 오픈 스페이스에 대한 수요가 증가하고 있는 점을 고려 한다면 아쉬운 부분이다. 또한 테라스를 활용한 서비스 면적의 확대 기회가 사라지는 것도 아쉽다. 

 

조경도 단지의 고급감에 조금 평면적인 느낌으로 포스코 이앤씨의 그것에 비해 다소 부족해 보인다. 

즉, 친환경에 기반한 그린 어메니티(Amenity)는 고급주거단지의 필수적 요소로 중요성이 점점 커진다는 점을 고려해야 한다. 

 

 

결국 문제는 고급화와 연결

 

현대산업개발도 밝힌 것처럼 정비창 전면1구역을 롯본기 힐즈나 아자부다이 힐즈처럼 도심 복합개발의 성공사례로 만들기위해서는 무엇보다 용산역은 물론 국제업무단지와의 연결을 통한 시너지가 전제되어야 한다. 정비창전면1구역은 일반적인 재개발 구역이 아니라 서울의 미래의 동력이 될 용산 국제업무지구의 관문이자 배후지이기 때문이다. 

 

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